Hace algunos años que la fórmula de construir para alquilar se introdujo en España como una alternativa a la escasez de oferta del mercado de los alquileres. Posteriormente, la falta de suelo disponible en las grandes ciudades ha impulsado una nueva fórmula de inversión, el refurb to rent o reformar para alquilar.
En qué consiste construir para alquilar
Se trata de promociones de vivienda, edificios completos diseñados y construidos para ser destinados únicamente al alquiler de larga duración.
Por este motivo, son proyectos que requieren un estudio pormenorizado de la zona donde se va a construir, de los materiales a emplear pensados para que el edificio tenga una larga durabilidad, así como del diseño y calidades deben estar enfocados en la rotación de los inquilinos.
En este sentido, el análisis del proyecto también abarca el estudio del ticket y la rentabilidad esperada ya que no todas las tipologías son viables. En 2023 el 75% de las viviendas construidas tenía de media dos o tres dormitorios, según Atlas RE.
Además, estas promociones suelen estar compuestas por áreas comunes y cuentan con servicios pensados para satisfacer los intereses de la demanda del alquiler (parking, piscina, gimnasio, coworking, áreas verdes).
Ventajas del build to rent
Ante la dificultad de acceder a una vivienda en propiedad, el mercado del alquiler ha ido ganando cuota año tras año, ya supone el 18,7% del total de los hogares, según datos del INE de 2023.
Esta fórmula lleva asociada numerosos beneficios tanto para los promotores, inversores como para la demanda del alquiler.
- Gestión profesionalizada. Todas las gestiones y el mantenimiento de los pisos se lleva a cabo de manera centralizada por gestores expertos.
- Precio del alquiler. Las rentas de estos pisos suelen ser muy competitivas a pesar de ser obra nueva.
- Inmuebles de calidad y diseño. Se trata de viviendas de obra nueva con unos estándares de calidad a los que difícilmente se podría acceder si se pensara en comprar.
- Aumento de la demanda de vivienda de alquiler. La demanda del alquiler se ha incrementado en los últimos años, especialmente en las afueras de las grandes ciudades y zonas residenciales debido a la tendencia del teletrabajo.
Desde el punto de vista inversor, el edificio tiene un único propietario que busca la rentabilidad estable que proporcionan los ingresos del alquiler de vivienda habitual.
Build to rent en España
El sector build to rent registró unas 11.000 viviendas en España en 2023, un 27% más que en el año anterior, según datos de la consultora Activum. Madrid copa casi la mitad del mercado, que también tiene una presencia importante en ciudades como Valencia, Málaga, Sevilla y Barcelona.
No obstante, la construcción de edificios build to rent ha tenido un ligero retroceso. En Estados Unidos, mercado de referencia, el volumen de inversión en BTR ascendió a 1,6 mil millones de dólares en 2023 según CBRE pero esta cifra se redujo un 40% con respecto a 2021 y 2022. El nivel de construcción se ha visto afectado por el aumento de los costes de financiación y las condiciones crediticias más restrictivas.
A pesar de esto, el sector sigue teniendo un volumen superior a los años anteriores a la pandemia. La consultora prevé que el capital institucional nacional e internacional que se centra en los activos de BTR se acelere en los próximos años.
Diferencias entre build to rent y refurb to rent
Refurbished to rent significa restaurar para alquilar. Esta fórmula es similar al “construir para alquilar” con la principal diferencia de que «refurb to rent» se enfoca en viviendas ya existentes, infravaloradas, con espacios desaprovechados, con ineficiencias energéticas o vacías para darles una nueva vida. Las principales diferencias con los edificios destinados al alquiler son, fundamentalmente, tres:
- Aumenta la oferta de viviendas de alquiler en zonas prime. Uno de los problemas más acuciantes del mercado de alquiler en España es la falta de oferta que no puede satisfacer el incremento de la demanda. La renovación de pisos en el centro de las ciudades ofrece la incorporación al stock de viviendas de calidad.
- Rentabilidad de la inversión. La escasez de suelo disponible en las grandes ciudades afecta directamente al build to rent, ya que la única manera de acceder al centro de las ciudades es a través de la adquisición de edificios completos (poca oferta) o de pisos granulares (oferta «infinita»). El yield on cost del refurb to rent en localizaciones prime puede superar al de otras estrategias residenciales en zonas periféricas, combinando la rentabilidad con un menor riesgo operativo.
- Regeneración urbana. La reforma de viviendas en la almendra de las ciudades impulsa la transformación de los barrios céntricos.
Refurb to rent en España
Almond Real Estate es pionero en la introducción del refurb to rent en España con un nuevo asset class: Prime Granular Residential PGR (Mercado Residencial Granular). Consiste en la creación de portafolios de viviendas seleccionadas una a una por su potencial revalorización.
El objetivo del residencial granular es que todas las viviendas se gestionan como un único activo. Con más de 14 años en el sector, Almond, gestiona de manera profesional todo el proceso, desde la adquisición hasta el arrendamiento, priorizando la satisfacción de los inquilinos, optimizando operaciones, garantizando rentabilidad y alta ocupación.
Tras la reforma, los pisos combinan funcionalidad, diseño y confort. Se optimiza la distribución, el uso de materiales de alta calidad y se prioriza la eficiencia energética para ofrecer espacios sostenibles, acogedores y duraderos.
Con un portafolio actual de más de 200 viviendas, valorado en más de 75 millones de euros, sobre la base de la experiencia en Madrid, ALMOND continúa expandiéndose, con la mirada puesta en la almendra de otras ciudades de España y Europa.
