Qué es el SFR y por qué importa en 2026 en España y Europa
El Single-Family Rental (SFR) se refiere al alquiler de viviendas unifamiliares individuales, una práctica ampliamente extendida en Estados Unidos desde hace décadas. Tradicionalmente, este mercado ha estado dominado por pequeños propietarios particulares. Sin embargo, con el tiempo, el ecosistema SFR estadounidense se ha desarrollado y profesionalizado, dando lugar a grandes operadores con carteras de gran volumen que gestionan estas viviendas de forma centralizada, apoyándose en procesos estandarizados, mantenimiento profesional y tecnología para ofrecer una experiencia más estable y consistente al inquilino.
Durante la última década se ha convertido en el mercado de vivienda granular más maduro del mundo, con aproximadamente 15.7M de viviendas en alquiler. En 2025, el SFR alcanzó una fase de estabilización y profesionalización que marcó el cierre del año.
Al comenzar 2026, entender la evolución del SFR en EEUU es clave: EEUU suele anticipar tendencias globales en alquiler institucional y vivienda gestionada a escala. Este Market Update resume lo más relevante de 2025 y los factores que se espera que influyan en los próximos doce meses.
Cuál fue la tendencia del SFR en EEUU en 2025
En 2025 se observó un mercado de SFR sólido, más equilibrado que en los periodos de fuerte crecimiento post-pandemia. Según los informes de mercado hasta el Q3 de 2025:
- Las rentas crecieron entre un 3 % y un 5 %, reflejando una normalización del mercado tras los picos de 2021 y 2022, 12,5% y 9,7% respectivamente (Arbor, Q3 2025).
- La ocupación se mantuvo por encima del 95 %, señal de una demanda fuerte y sostenida (Arbor, Q3 2025).
- Los operadores líderes, Invitation Homes, AMH y Progress Residential, adoptaron un enfoque más disciplinado, reduciendo adquisiciones y centrándose en eficiencia operativa y control de costes (HL SFR Update, August 2025).
En conjunto, 2025 consolidó un SFR más profesional, más eficiente y más orientado a largo plazo.
Los drivers del SFR para 2026
La fortaleza del SFR no es accidental; responde a dinámicas profundas que seguirán presentes en 2026:
Acceso limitado a la vivienda en propiedad: Los tipos hipotecarios y los precios elevados continúan dificultando la compra, manteniendo una base amplia de demanda en alquiler.
Preferencia por más espacio y entornos suburbanos: Una tendencia iniciada en 2020 que se ha mantenido estable, familias y profesionales buscan casas unifamiliares con jardín, privacidad y mejor calidad de vida.
Escasez de oferta nueva: La construcción de unifamiliares sigue por debajo de las necesidades estructurales del país, lo que sostiene los niveles de ocupación (Arbor, 2025).
Estos drivers refuerzan un mercado sólido y con expectativas estables para 2026.
Qué se puede esperar en EEUU en 2026
Las consultoras y operadores coinciden: 2026 será un año de madurez, eficiencia y consolidación. No obstante, el contexto político en Estados Unidos introduce un elemento adicional de incertidumbre, con un mayor escrutinio regulatorio sobre la inversión institucional en vivienda unifamiliar que podría influir en el ritmo y la forma de crecimiento del sector.
- Profesionalización y estandarización: Procesos más robustos, mayor control de métricas y una experiencia más uniforme para los inquilinos.
- Tecnología como ventaja competitiva: El mantenimiento predictivo, la automatización y los modelos basados en datos se consolidan como elementos esenciales.
El informe de Arbor señala que los operadores con herramientas basadas en machine learning obtienen mejores márgenes y rendimientos operativos (Arbor, Q3 2025).
- Consolidación sectorial: Se esperan más fusiones y adquisiciones: operadores medianos podrían integrarse en plataformas más grandes para ganar eficiencia (HL, 2025).
Estas tendencias harán que el SFR de 2026 sea un sector más disciplinado, tecnológico y orientado a eficiencia.
Cuáles serán los efectos en Europa, en el granular y en ALMOND
El SFR estadounidense ha demostrado que la vivienda unifamiliar puede gestionarse a escala con calidad, eficiencia y estabilidad. Sin embargo, Europa, y en particular España, tiene un parque de vivienda muy distinto: urbano, denso y mayoritariamente plurifamiliar. Aquí no existe el inventario masivo y homogéneo de vivienda unifamiliar que sustenta el SFR.
Por eso, la adaptación lógica del modelo en Europa no es reproducir el SFR, sino trasladar sus principios al contexto real: el residencial granular en multifamily.
Lo que el SFR representa para suburbios estadounidenses, el granular lo representa para las ciudades europeas: profesionalización del alquiler vivienda por vivienda, apoyada en datos, tecnología y rehabilitación.
En este punto, ALMOND ocupa una posición singular. Su trabajo aplica al mercado urbano europeo los aprendizajes clave del SFR:
- Tecnología y datos como base de la adquisición, rehabilitación y gestión.
- Estandarización de procesos para escalar con eficiencia un modelo históricamente fragmentado.
- Rehabilitación sostenible como herramienta para actualizar un parque antiguo y mejorar su eficiencia
energética. - Gestión profesional del alquiler, centrada en calidad, trazabilidad y experiencia del inquilino.
Mientras el SFR entra en 2026 como un mercado más estable y operativamente sofisticado, ALMOND impulsa en España un modelo equivalente pero adaptado a la estructura urbana: rehabilitar en lugar de construir, profesionalizar en lugar de improvisar y operar con datos en lugar de intuiciones.
Conclusión
El SFR entra en 2026 como un mercado maduro y tecnológicamente avanzado que seguirá marcando el rumbo del alquiler institucional. En Europa, su adaptación natural es el residencial granular: rehabilitar vivienda existente y gestionarla de forma profesional. En este contexto, ALMOND aplica estos principios al entorno urbano español para generar valor sostenible a largo plazo.
